El reciente reglamento aprobado por el Concejo Municipal de San José constituye un hito en la planificación urbana nacional, trascendiendo la política social para establecer un nuevo paradigma de gestión de activos y regeneración urbana (RU). El objetivo principal es claro: revertir el proceso de dispersión, obsolescencia y despoblamiento que ha caracterizado al Cantón Central, utilizando la infraestructura subutilizada como el principal vector de cambio.
El Usufructo como Ancla de Estabilidad Sociourbana
La solución reglamentaria introduce la figura de Usufructo a Largo Plazo, diferenciándola del alquiler tradicional y la propiedad absoluta. Este instrumento legal asegura contratos de entre 20 y 99 años, proveyendo estabilidad jurídica indispensable para el repoblamiento. Dirigido a familias de ingresos medios y de bien social, el modelo permite descuentos en el canon de arrendamiento de hasta el 80% del valor real, haciendo viable el retorno habitacional al casco metropolitano.
Este esfuerzo exige una profunda reforma en el Marco Normativo, incluyendo adecuaciones al Reglamento de Desarrollo Urbano (RDU), la Ley de Vivienda Municipal y la Ley de Condominios. La articulación de estos instrumentos define las Zonas de Intervención para la Renovación Urbana (ZIRU) y sienta las bases para un desarrollo territorial alineado con el derecho de propiedad y el interés social, tal como lo demandan los artículos constitucionales.
Análisis del Activo Construido: Un Inventario de Oportunidad
El enfoque se centra estratégicamente en la rehabilitación de edificaciones existentes propiedad de la Municipalidad. Este es un punto crítico para arquitectos y urbanistas: estudios indican que aproximadamente el 35% de las estructuras en el casco central están vacías, y se estima que el 80% de estas pueden ser rehabilitadas con inversiones razonables.
El plan identifica un parque de 199 inmuebles desocupados —parcial o totalmente— que tienen el potencial de generar hasta 2,700 unidades habitacionales de 60 metros cuadrados. La rehabilitación se percibe como una estrategia costo-efectiva, de menor impacto ambiental que la nueva construcción, y esencial para la conservación patrimonial. Los objetivos técnicos son específicos y rigurosos, buscando alcanzar condiciones adecuadas de seguridad estructural y constructiva, optimizar la iluminación y ventilación natural, y aumentar la eficiencia energética.
La experiencia del Edificio Plaza de la Artillería —un caso de estudio clave— confirmó la viabilidad técnica y rentable de la rehabilitación de vivienda colectiva en altura, demostrando que este enfoque puede ser un gran detonante del mejoramiento urbano.
Incentivos para la Densificación y el Uso Mixto
El nuevo esquema normativo impulsa un modelo de ciudad más compacta y vertical, apoyado en el concepto de Centralidades Densas Integrales (CDI).
La planificación exige que el uso residencial se localice entre el 40% y 65% de los usos en la centralidad. Para los desarrolladores, la normativa introduce poderosos incentivos de edificabilidad:
Uso Mixto Obligatorio: En inversiones en altura en zonas como el Distrito de Innovación T-24 (DI-T24), se debe contemplar un mínimo del 15% de uso mixto (vivienda, comercio o servicios) para garantizar la vitalidad 24/7.
Bono de Edificabilidad (AMC): Se otorgan incentivos de aumento del Área Máxima de Construcción de hasta el 35% adicional en DI-T24, condicionado a que los proyectos destinen entre el 12% y 15% del área a destino público y cumplan con criterios de sustentabilidad.
Este enfoque no solo resuelve el déficit habitacional para la clase media, sino que utiliza el derecho de edificabilidad como herramienta de gestión urbana para alcanzar objetivos de sostenibilidad, densificación y mezcla de usos.
Este modelo articula la gestión legal, financiera y técnica para lograr una verdadera Renovación Urbana. Colegas arquitectos y urbanistas: ¿Cómo podemos aplicar los principios de Usufructo y Rehabilitación en otros contextos metropolitanos de Latinoamérica? Los invito a compartir su visión sobre la viabilidad técnica y replicabilidad de este plan. Conectemos.
